1、今日重磅!全国住房和城乡建设工作会议定调2019!

12月24日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开提出2019年重点抓好10个方面工作,包含“稳房价”“稳地价”“稳预期”和“继续推进棚户区改造”等……

众所周知,政策导向对房地产市场走向起决定性作用,因此作为普通购房者也有必要了解。比如想知道2019年房价是跌是涨?了解会议说了啥,比哪位专家的预测都靠谱。

AI君会结合西安市场,第一时间将政策文字逐一拆解,带你看懂政策。

2、2019年定调会议说了啥?

关于2019年,重点抓好以下10个方面工作。

一是以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体。

三是以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。

四是以提高城市基础设施和房屋建筑防灾能力为重点,着力提升城市承载力和系统化水平

五是以贯彻新发展理念为引领,促进城市高质量建设发展。

六是以集中力量解决群众关注的民生实事为着力点,提升城市品质。

七是以改善农村住房条件和居住环境为中心,提升乡村宜居水平。

八是以发展新型建造方式为重点,深入推进建筑业供给侧结构性改革。

九是以工程建设项目审批制度改革为切入点,优化营商环境。

十是以加强党的政治建设为统领,为住房和城乡建设事业高质量发展提供坚强政治保障。

我们集中精力拆分重点与购房者有关的前三点。

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第一:是以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

原文版

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。

坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。

加大房地产市场监管力度,继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

AI君有话说

首先看目标:

“2019年大目标依旧是坚持住房不炒。”——这个就不解释了。

“稳房价”——房价方面,明年要稳定,即不涨也不能跌。涨了要出手遏制,跌了也要“面谈”。因此对于购房者来讲,没买的可以等小幅折扣或特价房,买了的也不用担心房价腰斩去砸售楼部。尤其对西安来讲,稳步上升的城市竞争力给“稳房价”再加一层保险。

“稳地价”——地价方面,明年也要稳定。2018年年尾西安楼面价维持在核心区域7000-9000元/平,例如最近频繁推地的二环青龙寺板块,今天新地的土拍楼面价也在7700元/平,非核心区域则也维持在3000元/平左右。在全国房企资金不足的情况下,西安地价2019年上涨空间有限,此外稳定地价也意味着不能出现大量土地流拍,那么偏远地区的地块销售将在明年面临更大压力。

“稳预期”——此外最值得购房者关注的其实是这一句——稳定预期。

稳定预期的意思就是,如果现在你觉得房子值钱,那么就必须让你一直觉得房子值钱,你哪天觉得房子不值钱了那可能也就经济危机了,所以一旦你有这个念头政府就要出手。

再大胆一点,2018年的目标不能涨已经达到,那么2019年的目标是不能跌。相信政府,政府要要做的事,没有做不到的。

其次都是在说如何去做:

“继续保持调控政策的连续性稳定性”——也就是从政策口来讲,明年政策也不会停,但估计会是以补丁为主,进一步支持自住需求,遏制炒房。

“强化舆论引导”和“治理房地产乱象”——是从宣传口和交易口进一步规范市场。

再直白一点,自媒体谨言慎行,新房二手房交易要按规范来,买五证齐全的房子,不要碰小产权,不要碰小产权,不要碰小产权。重要的话说三遍。

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第二:以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。

原文版

支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市,降低准入门槛,增加公租房有效供应,因地制宜发展共有产权住房。继续推进棚户区改造,严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,确保按时保质保量完成全年任务。

AI君有话说

“支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市,降低准入门槛”

——2019年各省市重点依旧是抢房大战。截止2018年12月,西安已吸引了近百万人口流入,明年依旧是时间紧,任务重。因为人口才是城市竞争力的核心体现。此外大家都知道西安每个区域都在招商引资,遍地开花。只光沣东和浐灞就在互相竞争总部经济,如今还有高新三期的首善区虎视眈眈,摩天写字楼拔地而起才是第一步,要让里面灯火通明才是真的。这都需要人,而且是人才。因此可能2019年对人才政策还会进一步放宽,不乏为了人才定向放宽限购的可能。

“增加公租房有效供应,因地制宜发展共有产权住房。”

——增加公租房和共有产权住房已经喊了很多年。西安直到2018年才有了实质性进展。2018年12月7日西安市人民政府办公厅印发了《西安市商品住房项目配建公共租赁住房实施细则》,新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、航空基地等开发区规划区域内新出让土地的商品住房项目,按照不低于宗地住宅建筑面积15%的比例,实物配建公租房,其中,5%无偿移交政府;10%政府回购。

也就是200套房子里(一般一栋高层的量),就要有30套为公租房。但因为公租房毕竟不符合中国主流购房观念,因此判定对市场不会有太大影响,但确实按照政策说的,可以“加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系”,同时为有需要,有学历的人才提供生根西安的条件。培育下一波商品住宅的购买力。

“继续推进棚户区改造,严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,确保按时保质保量完成全年任务。”

——这一句也非常重要,众所周知棚户区改造是三四线的救命稻草,也是一二线市场的强心针。严格把握棚改范围和标准是必须的,但只要继续推进,并且要“严格工程质量安全监管,确保按时保质保量完成全年任务。”就让很多人安了心。

按照2017年最新发布“品质西安建设补短板三年行动计划”实施方案,提出的加快城中村改造,完成重点区域棚户区改造建设要求:2019年底前计划实施63个城中村和25个棚户区;2019年后计划实施54个城中村和42个棚户区,会持续为楼市输血。

鱼化寨,不是第一个,也不是最后一个。

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第三:是以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。

原文版

人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地,加快推进租赁住房建设,切实增加有效供应。

在总结试点经验基础上,指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。

深化住房公积金制度改革,研究建立住宅政策性金融机构,加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度,全面提高住房公积金服务效能和管理水平。

AI君有话说

“人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地,加快推进租赁住房建设,切实增加有效供应。”

——十九大报告中“租购并举”的提出,租赁在未来房地产长效机制中的作用将占据重要地位。目前,全国已经有近50城陆续出台租赁相关政策。自1998年房改以来政府第一次将租赁提到如此重要的位置,2017年将成为中国地产市场的租赁元年。

在房地产市场更为成熟的发达国家与地区,租赁是一种更为普遍的解决住房问题的方式。日本,美国,英国,德国全国租赁占比均已超过30%,而中国目前仅12%。因此租赁市场是一个具有巨大潜力的市场,但道阻且长。

而且租赁市场有一个很重要的特点是,越发达的城市租赁需求越高,例如北上广深。而西安这种目前还是主要依赖本地人口的城市(目前西安租赁也主要是陕西省内人群)则需求和发展均较为乏力。但值得庆幸的是,二线城市因房价没有那么夸张,因此出租回报率也算高的。总的来讲,租赁住房建设可以与上文提到的公租房互补,给与新西安人更多空间。

“指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。”

——慢慢试吧。

3、2019年总结

一、房价:稳字当头,不能涨也不能降,过线都要约谈。但可能会有打补丁引起的小幅波动,例如AI君一直很在意的“全装修”政策。

二、限购:大层面应当不会动,但可能会搭配人才政策擦边球。但主要还是为了第一点。

三、地价:预计西安主城会有更多优质地块出炉,品牌开发商地块越拿越小,楼面价越来越高,这是准备都学龙湖景鳞天序做高层大平层么……不过按照西安的市场情况应当不至于出现厦门“低于楼面价,含泪甩卖“那么凄惨。因此这也意味着虽然均价不涨,在遵循第一点的前提下,两极分化之,好地段越来越远离刚需了。

四、刚需=自住兼投资:AI君认清了一个事实,世界上只有极少刚需会真的不管投资,就自己住。就算是刚需,谁不希望自己买了房价能涨那么一点?所以对刚需来讲,AI君多次强调,遵循第一条,在全国市场下行的情况下,西安依旧具有城市竞争力——城市竞争,城市虹吸,城市红利。请记住这三个词。但想要这波红利,你先得有房。

刚需,我劝你买房。同时刚需我也劝你理性,性价比高的果断出手,性价比低的尽可放弃。但尽量给自己一个时间点,不要拖到2020年,因为城市红利的一个阶段性收割点也在2020年。

五,最后,想知道市场最真实的情况,去看二手房降不降。目前二手房均价依旧跟新房有2K的倒挂,如果降到与新房一样了,那叫市场回归理性,如果低于新房20%……那市场才是真的凉了。

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